Сдача в аренду: сколько объект приносит на самом деле

В объявлениях доходность считают от идеального сценария: объект занят весь сезон, расходов нет, налогов нет. В реальности цифра получается ниже, и лучше узнать об этом до сделки, а не после.

Что нужно вычесть из валового дохода:

Простой. Даже в хорошем районе загрузка в сезон редко превышает 80 процентов, а вне сезона падает до 20–30. Считайте по фактическим данным по конкретному дому, а не по средним по городу.

Управляющая компания. Приём гостей, уборка, стирка, мелкий ремонт — от 15 до 25 процентов от дохода. Если планируете заниматься этим самостоятельно, честно оцените, сколько это времени.

Содержание. Коммунальные платежи, взносы за обслуживание комплекса, страховка, обновление мебели и техники раз в несколько лет.

Налоги. Ставки очень разные: в Грузии доход от аренды облагается по минимальной ставке, в Болгарии и Турции — выше. Это заметно влияет на итоговую цифру.

Практическое правило: если после всех вычетов остаётся 5–7 процентов годовых в валюте, это хороший результат для курортной недвижимости. Обещания 12–15 процентов почти всегда означают, что расходы просто не посчитали.

Мы готовим по каждому объекту расчёт с двумя сценариями — консервативным и оптимистичным — и показываем, откуда взялась каждая цифра.